INTERWENCJA

Rzeczoznawca majątkowy H. jest biegłym z listy sądu okręgowego w zakresie wycen nieruchomości. Prowadzi także firmę, która w swojej nazwie ma: "wycena, kupno, sprzedaż nieruchomości"

Jako wykonywana działalność gospodarcza wskazana jest CEiDG: kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Przeważająca działalność gospodarcza to pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z). Nazwa firmy uwypukla niewątpliwie - kupno, sprzedaż nieruchomości.

Biegły wycenia także nieruchomości na potrzeby licytacji komorniczych. Powstaje zasadne pytanie, czy w takiej sytuacji nie ma potencjalnego konfliktu interesów?

Kupno i sprzedaż nieruchomości polega na tym, że kupuje się taniej, a sprzedaje drożej.

Jakie są gwarancje, że taki rzeczoznawca nie zaniży wartości nieruchomości? Nie musi sam kupić, może mieć chętnego na zakup po atrakcyjnej cenie.

Postaram się wątpliwości czytelniczki wyjaśnić.

Pytania

- Czy w opisanej sytuacji - możemy mówić o możliwym konflikcie interesów?

- Jeśli tak, to czy rzeczoznawca taki może wyceniać nieruchomość w postępowaniu egzekucyjnym?

Czy raczej powinien odmówić wykonania takiej wyceny?

- A może to komornik powinien wybrać rzeczoznawcę, który nie ma takiej działalności?

Aktualizacja: 14 września

Biuro prasowe Ministerstwa Rozwoju i Technologii:

W przepisach ściśle określone zostały dopuszczalne formy wykonywania zawodu przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 174 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy może wykonywać zawód:

- prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, lub

- w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości.

Za podmiot prowadzący działalność w zakresie szacowania nieruchomości uznaje się podmiot, który w przedmiocie wykonywanej działalności gospodarczej zadeklarował, zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności (PKD) prowadzenie tego konkretnego rodzaju działalności. Przy czym działalność związana z wyceną nieruchomości nie jest wyodrębniona w klasyfikacji działalności gospodarczych jako osobna działalność – wycena nieruchomości. Działalność taka wg PKD (tak jak napisano w artykule - PKD 68.31.Z) jest prowadzona w ramach klasy: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Wpisanie takiego PKD jest wymagane przez prawo.

Nie przesądza to jednak o faktycznym profilu działalności. Szczególnie, że uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego i możliwość dokonywania wycen nieruchomości jest uwarunkowana posiadaniem uprawnień nadawanych przez ministra. Wpis PKD nie uprawnia automatycznie do łączenia zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami z zawodem rzeczoznawcy majątkowego. Trudno więc przesądzić na podstawie wpisu PKD, że w sytuacji opisanej w artykule mamy do czynienia z konfliktem interesów.

Przepis art. 175 ustęp 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zobowiązuje rzeczoznawcę majątkowego m.in. do kierowania się zasadą bezstronności. Oznacza to, że czynności zawodowe w każdym przypadku powinny być realizowane w sposób obiektywny i neutralny. Tym samym rzeczoznawca majątkowy nie może kierować się oczekiwaniami zleceniodawcy (klienta, komornika itp.) co do spodziewanej wartości wycenianej nieruchomości. Podstawą określenia tej wartości muszą być bowiem obiektywnie ustalone dane rynkowe i cechy dotyczące wycenianej nieruchomości i analizowanej grupy nieruchomości porównywalnych na lokalnym rynku nieruchomości. Przebieg procesu wyceny dokumentowany jest w operacie szacunkowym.

Ponadto rzeczoznawca majątkowy podlega odpowiedzialności zawodowej w zakresie wywiązywania się z obowiązku kierowania się zasadą bezstronności.

W postępowaniu egzekucyjnym rzeczoznawca majątkowy pełni rolę biegłego, który określa wartość nieruchomości. Określenie wartości przez rzeczoznawcę nie jest jednak równoznaczne z ustaleniem ceny, za którą nieruchomość zostanie wystawiona np. na licytację.

Należy mieć bowiem na uwadze, że to w zakresie kompetencji komornika pozostaje ustalenie sumy oszacowania nieruchomości podlegającej egzekucji, natomiast opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego stanowi dla komornika jedynie podstawę do ustalenia tej sumy oszacowania.

Okoliczność łączenia zawodu rzeczoznawcy majątkowego z wykonywaniem działalności pośrednika w obrocie nieruchomościami wymaga każdorazowo indywidualnego podejścia w kontekście badania możliwego naruszenia zasady bezstronności. Jeżeli rzeczoznawca majątkowy nie wypełnia obowiązku kierowania się zasadą bezstronności przy wycenie nieruchomości, podlega odpowiedzialności zawodowej i z tego tytułu mogą zostać zastosowane wobec niego kary dyscyplinarne. Z wnioskiem o wszczęcie postępowania dyscyplinarnego w tej sprawie może wystąpić każdy, kto posiada informacje i dowody potwierdzające naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego przepisów prawa w tym zakresie.

Nie może być to wskazanie czysto hipotetycznej możliwości nie zachowania zasady bezstronności przez rzeczoznawcę majątkowego, ale przedstawienie np. konkretnej sytuacji, w której mogło dojść do naruszenia zasady bezstronności, w tym przedłożenie operatu szacunkowego wykonanego w tej konkretnej sprawie - jako efektu pracy rzeczoznawcy majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy jako niezależny ekspert na rynku nieruchomości wykonując zawód powinien kierować się zasadą bezstronności. Nie oznacza to jednak, że nie może szacować nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego, gdy prowadzi działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zrezygnować z wyceny nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym powinien natomiast wtedy, gdy np. byłby zainteresowany wynikiem swojej pracy w sposób bezpośredni (np. planował nabycie nieruchomości, którą wcześniej wycenił).

Aktualizacja: 15 września

Tomasz Ciodyk, Prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych:

W opinii PFSRM sam fakt zawarcia w przedmiocie działalności firmy kupna i sprzedaży nieruchomości (pośrednictwa w obrocie nieruchomościami) nie powoduje, iż występuje jakikolwiek konflikt interesów - w przypadku wyceny na potrzeby egzekucji komorniczej.

W opisanej sytuacji nie wspomina się, by biegły sądowy, poza sporządzeniem wyceny, występował w tym postępowaniu jeszcze w innej roli, np. jako uczestnik licytacji, dłużnik lub wierzyciel. Nie ma więc podstaw do ewentualnej sugestii, że wycena może być niewiarygodna, czy nieobiektywna.

JW

foto: Pixabay