9 sierpnia br. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Woli oddalił skargę pana Jerzego na postanowienie komornika sądowego oddalającego wniosek o sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości. Sędzia Paulina Piekarek stanęła na stanowisku, że wzrost cen nieruchomości nie jest powodem dodatkowego opisu i oszacowania

Czego dotyczyła skarga?

Komornik sądowy Jacek Bogiel z Warszawy prowadzi egzekucję mieszkania, którego właścicielem jest czytelnik. Wycena mieszkania jest z początku 2014 roku, a ceny nieruchomości porównawczych przyjętych przez biegłego do wyceny są z lat 2012 - 2013. W grudniu ubiegłego roku pan Jerzy wniósł do komornika o sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości.

Do wniosku dołączył wydruki z Rejestru cen i wartości nieruchomości. Jak twierdzi, ceny mieszkań podobnych do jego mieszkania są obecnie w granicach 9.000 - 12.000 zł/m2. Biegły wycenił jego mieszkanie na 6.767 zł/m2.

Czytelnik uważa, że to spora różnica. We wniosku powołał się na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 1997 r., sygnatura I CKN 639/97, że za zmianę w stanie nieruchomości należy uznać także zmianę cen rynkowych nieruchomości, bez względu na przyczyny zmian tych cen.

Od kilku lat trwa boom na rynku mieszkaniowym, wzrost cen jest odnotowywany przez wszystkich zainteresowanych rynkiem mieszkaniowym.

27 grudnia komornik oddalił jednak wniosek czytelnika. Na początku stycznia została wniesiona do sądu skarga na to postanowienie.

Oddalenie skargi

W postanowieniu oddalającym skargę czytelnika czytam: Sąd podziela pogląd komornika wyrażony w odpowiedzi na skargę. Pod pojęciem istotnych zmian w stanie nieruchomości w zakresie jej wartości rynkowej należy rozumieć między innymi zgłoszenie praw osób trzecich do nieruchomości lub istnienie budowli czy innych urządzeń, przynależności lub pożytków, jeżeli wcześniej nie były uwzględnione w oszacowaniu.

Podstawę sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości stanowią wszelkie okoliczności, które spowodowały zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu (np. zniszczenie części budynku wskutek pożaru, lub przeciwnie - wzniesienie nowej budowli).

Zwrócić należy jednak uwagę, że wzrost cen mieszkań pozostaje bez wpływu na wzrost ceny przedmiotowej nieruchomości o tyle, o ile nie doszło do "istotnych zmian w stanie nieruchomości". Takie spostrzeżenie zawarł komornik w zaskarżonym postanowieniu, a tut. Sąd całości je aprobuje.

Komentarz

Art. 951. kpc stanowi, że jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.

W komentarzu do tego artykułu Edmund Wengerek kiedyś napisał: Utrzymanie zgodności oszacowania z rzeczywistą wartością nieruchomości w chwili jej sprzedaży wymaga, aby pojęcie istotnych zmian w stanie nieruchomości jako przesłanki dodatkowego opisu i oszacowania rozumieć szeroko. A więc nie może w tym przepisie chodzić tylko o zmiany fizycznego stanu nieruchomości (pożar, powódź) lecz także o zmiany w sferze prawnej oraz w stosunkach gospodarczych i społecznych powodujące, że oszacowanie dokonane wcześniej nie oddaje aktualnej wartości nieruchomości. Należy więc uwzględnić także takie zdarzenia, jak zmiana podstawy wyceny (za podstawę ustalenia wartości nieruchomości bierze się przeciętną cenę sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy), wynikające ze zmiany perspektywy rozwojowych miejscowości, np. na skutek ulokowania połączeń komunikacyjnych, uznanie za miejscowość turystyczną itp.

Ten artykuł kpc nie był zmieniany od lat. Zdecydowana większość sędziów stosuje w praktyce taką jego wykładnię. Wykazanie przez stronę postępowania egzekucyjnego istotnego wzrostu cen nieruchomości powoduje, że sądy nakazują sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania. Oczywiście są rozbieżności i różne interpretacje co do uznania, czy ten wzrost jest istotny w danej sprawie czy nie.

Pierwszy raz natomiast spotkałem się ze stanowiskiem, że jakikolwiek wzrost cen nieruchomości (np. w skutek inflacji) nie jest nigdy istotną zmianą w stanie nieruchomości i nie daje podstawy do dodatkowego opisu i oszacowania.

Dla czytelnika mam złą wiadomość. Postanowienie to jest niezaskarżalne, jest prawomocne. I choć w doręczeniu jest napisane, że jest możliwość zaskarżenia go, to jednak to tylko kolejna "trochę inna" interpretacja obowiązującego prawa przez Sąd dla Warszawy-Woli.

JW