MISZMASZ TWOJA GAZETA

PORTAL DLA DŁUŻNIKÓW, WIERZYCIELI, KOMORNIKÓW, SĘDZIÓW I PRAWNIKÓW
Dziś jest:  czwartek 29 czerwca 2017r.

PRZEGLĄD PRASY

  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar

currant 896233 340Komornik sądowy Jacek Podkamienny z Leżajska prowadzi postępowanie egzekucyjne z majątku nieruchomego małżonków P. Jest to kilka działek (łącznie o pow. 4,84 ha) o różnym przeznaczeniu, dom mieszkalny, obora, garaż, budynek warsztatowy, kurnik, stodoła, drugi dom mieszkalny i kilka hektarów plantacji czarnej porzeczki. Całość w 2014 roku została wyceniona przez biegłego na 488.588 zł

 

Czytelnicy uważają, że nieruchomość jest o wiele więcej warta. W dodatku, od wyceny minęły już 3 lata. Poprosili redakcję, by ustaliła, gdzie może być błąd w wycenie.

 

W artykule:

Pierwsze zaskakujące ustalenia w sprawie leżajskiej. Działka budowlana wyceniona jako rolna, a wierzycielem jest lichwiarz

 

przedstawiłem pierwsze ustalenia redakcji w tej sprawie. Okazało się, że biegły nie sprawdził nawet miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

 

Efekt: działkę w 1/3 budowlaną (część budowlana o pow. około 5900 m2) wycenił w całości jako rolną (po 1,79 zł/m2). W oparciu o informację uzyskaną z Urzędu Gminy podałem, że m2 działki budowlanej w gminie sprzedawany jest za min. 25 zł/m2. Te ustalenia zostały potwierdzone teraz przez czytelników, którzy ze Starostwa Powiatowego w Leżajsku otrzymali dane z Rejestru cen i wartości nieruchomości.

Działki budowlane w ich gminie sprzedawane są za średnią cenę powyżej 30 zł/m2. Warto dodać, że Rejestr cen i wartości nieruchomości prowadzony jest w oparciu o dane z aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości. Rejestry te powszechnie są wykorzystywane przez biegłych przy szacowaniu nieruchomości.

 

Tak więc, wartość działki czytelników jest być może jeszcze bardziej niedoszacowana. Przypomnę, że całą działkę o pow. 1,7835 ha biegły wycenił na 31.944 zł. Jeśli przyjąć cenę 30 zł/m2 części budowlanej, to tylko ta część może być warta 177.000 zł, a nie jak podałem 140.000 zł, przy założeniu - 25 zł/m2.

 

Na tym jednak sprawa wyceny działek się nie kończy. Gospodarstwo czytelników składa się łącznie z 9. działek. Cztery z nich mają również przeznaczenie budowlane w MPZP. Dwie o łącznej pow. 2785 m2 są w całości budowlane (są na nich dwa budynki mieszkalne, obora, garaż, budynek warsztatowy, kurnik, stodoła) oraz dwie niezabudowane o łącznej pow. 1,61 ha - w części budowlane. Biegły nie wycenił w ogóle wartości 2. działek, na których stoją budynki, natomiast w przypadku działek niezabudowanych wycenił je w całości jako rolne. Czyli postąpił tak samo, jak w przypadku działki opisanej w pierwszym artykule.

 

Zapytałem rzecznika prasowego Izby Komorniczej w Rzeszowie, jaka jest wartość działek zabudowanych budynkami.

Mirosław Wolanin, rzecznik prasowy - tak mi odpowiedział:

Nie można wycenić części nieruchomości, bo nie podlega ona obrotowi. Nie mogę ocenić ile warty jest akumulator w aucie które kupuje. Nie kupuje części samochodu tylko całość. I być może każda część z osobna będzie warta więcej niż całe auto. Nie sprzedajemy cegieł z których zbudowano dom. Tylko nieruchomość położona tu i tu. Wartość ocenia się całej nieruchomości. Nie można sprzedać samego budynku bez działki i samej działki bez budynku.

 

Nie mogę zgodzić się z rzecznikiem. Miałem okazję zaznajomić się z setkami operatów szacunkowych. W przypadku wyceny działek zabudowanych budynkami, biegli wyceniają osobno wartość gruntu, na jakim są wybudowane budynki oraz wartość całości.

Jest to nie tylko zgodne z art. 948 kpc, ale ma także duże znaczenie dla samej wyceny. Gdyby teoretycznie wartość samej działki była większa niż wartość działki + budynków znajdujących się na niej, to biegły musiałby dowieść, że budynki obniżają wartość gruntu (np. koszt ich wyburzenia). A to nie jest takie proste. W niniejszej sprawie w części opisowej operatu szacunkowego biegły nie napisał, iż budynki te obniżają wartość, że trzeba policzyć np. koszt ich wyburzenia. Nie napisał także, że nie nadają się do dalszego użytkowania rolniczego.

 

Biegły wycenił wszystkie budynki na działce o pow. 2785 m2 + wartość działki na łączną kwotę 253.902 zł.

Tymczasem, zgodnie z poczynionymi ustaleniami, wartość samej działki to może być ponad 80.000 zł (30 zł/m2).

Gdyby teoretycznie przyjąć, że na działce budowlanej stoi tylko murowany budynek mieszkalny czytelników o pow. użytkowej 115 m2 - to nie wiem, czy jego wartość nie byłaby zdecydowanie większa niż te 253 tys. złotych. Niestety, przy braku wyceny poszczególnych budynków i budowli, to teraz tylko rozważania czysto teoretyczne.

 

I dodam jeszcze, że biegli wykonując art. 948 par. 2 kpc wprost piszą w operatach szacunkowych, że chociaż budynki, utwardzenie terenu, nasadzenie czy np. ogrodzenie nie są przedmiotem osobnej sprzedaży, to wyceniają je zgodnie właśnie z tym przepisem. Jak widać przepis ten, zresztą jak każdy, można różnie interpretować.

 

Rzecznik Wolanin napisał mi także:

Wartości działek niezabudowanych określone zostały zgodnie z ich aktualnym sposobem użytkowania.

 

Z tym to już kompletnie się nie mogę zgodzić. Sposób aktualnego użytkowania nie ma nic wspólnego z MPZP i przeznaczeniem działek na cele budowlane. Czy tam rosną porzeczki, zboże czy jest to odłóg - nie ma żadnego znaczenia dla nabywcy. Kupuje działkę przeznaczoną pod zabudowę i koniec.

 

Co jeszcze się dzieje w tej sprawie?

Czytelnicy złożyli kilka wniosków o dodatkowy opis i oszacowanie oraz dwie skargi na czynność komornika z wnioskiem o zabezpieczenie skarg. Sąd wniosków o zabezpieczenie jeszcze nie rozpatrzył.

Zadaliśmy Prezesowi Sądu kilka pytań prasowych, na które nie otrzymaliśmy jeszcze odpowiedzi.

Czytelnicy zamierzają poprosić Ministerstwo Sprawiedliwości o pomoc w tej sprawie.

 

Cdn.

 

 

 

JW

 

 

miszmasz-menu-module

NA SKRÓTY