ilustracja artykułu antyegzekucjaWymagany obecnie 20-proc. wkład własny przy zaciąganiu kredytu na zakup mieszkania pozytywnie wpływa na stabilność rynku, ale wyklucza z niego wielu kredytobiorców, którzy nie dysponują kilkudziesięcioma tysiącami złotych na swoje pierwsze lokum

 

– Polacy powinni mieć szansÄ™ zaciÄ…gniÄ™cia kredytu z mniejszym wkÅ‚adem wÅ‚asnym na pierwsze mieszkanie. W tej chwili system traktuje jednakowo tych, którzy kupujÄ… w celach inwestycyjnych, oraz tych, którzy kupujÄ… pierwsze lokum. Ryzyko wÅ›ród tych dwóch rodzajów kredytobiorców jest różne. PatrzÄ…c caÅ‚oÅ›ciowo na nasz rynek i stabilność systemu finansowego, wkÅ‚ad wÅ‚asny może być bardziej elastyczny i brać pod uwagÄ™ koÅ„cowe ryzyko po stronie kredytobiorców – mówi agencji Newseria Biznes Maciej Grabowski, prezes fundacji Centrum MyÅ›li Strategicznej, czÅ‚onek zarzÄ…du HRE Think Tank.

 

PoczÄ…wszy od 2014 roku Komisja Nadzoru Finansowego stopniowo zaostrzaÅ‚a wymogi dotyczÄ…ce wysokoÅ›ci wkÅ‚adu wÅ‚asnego na zakup mieszkania – miaÅ‚o to skÅ‚onić banki do prowadzenia bardziej restrykcyjnej polityki kredytowej i wyeliminowania z oferty kredytów na 100 proc. wartoÅ›ci kupowanej nieruchomoÅ›ci. Od stycznia 2017 roku minimalny wkÅ‚ad wÅ‚asny przy zakupie mieszkania wynosi 20 proc. jego wartoÅ›ci. To oznacza, że przy zakupie 55-metrowego mieszkania w Warszawie potencjalny kredytobiorca musi wyÅ‚ożyć na start co najmniej 80 tys. zÅ‚.

 

To duża bariera wykluczajÄ…ca wielu nabywców, którzy nie dysponujÄ… kilkudziesiÄ™cioma tysiÄ…cami zÅ‚otych na swoje pierwsze mieszkanie – to główny wniosek z raportu opracowanego przez analityków HRE Think Thank.

 

– WkÅ‚ad wÅ‚asny byÅ‚ najbardziej popularnym narzÄ™dziem polityki makroostrożnoÅ›ciowej. ZostaÅ‚ przyjÄ™ty przez wiele krajów po kryzysie z lat 2007–2008 roku, którego jednym ze sprawców byÅ‚ wÅ‚aÅ›nie rynek mieszkaniowy. Polska na poczÄ…tku przyjmowaÅ‚a instrument wkÅ‚adu wÅ‚asnego jako miÄ™kkie zalecenie, ale już od czterech lat jest to zalecenie twarde i banki muszÄ… siÄ™ stosować do tych wytycznych – mówi Maciej Grabowski.

 

PrzykÅ‚ady innych rynków europejskich pokazujÄ…, że limit LtV (czyli wielkoÅ›ci kredytu do wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci) ma pozytywny wpÅ‚yw na wyhamowanie dynamiki cen na rynku nieruchomoÅ›ci i pozytywnie wpÅ‚ywa na jakość portfela kredytów mieszkaniowych. W Irlandii po wprowadzeniu tego instrumentu odsetek kredytów mieszkaniowych opóźnionych w spÅ‚acie powyżej 90 dni obniżyÅ‚ siÄ™ z 16,9 do poziomu 10,6 proc. (lata 2013–2017).

 

– Jak pokazujÄ… doÅ›wiadczenia innych krajów europejskich wkÅ‚ad wÅ‚asny jako instrument ma bardzo różne możliwoÅ›ci oddziaÅ‚ywania. Generalnie uznaje siÄ™, że jest skuteczny, natomiast w przypadku rynku, gdzie wystÄ™puje popyt gotówkowy albo popyt spekulacyjny nieoparty o kredyt znaczenie tego instrumentu jest sÅ‚absze. PrzykÅ‚adem jest Hiszpania, jeden z nielicznych krajów, w których przed kryzysem obowiÄ…zywaÅ‚ wkÅ‚ad wÅ‚asny, co w ogóle nie zabezpieczyÅ‚o tamtejszego rynku przed gigantycznym krachem na rynku nieruchomoÅ›ci – mówi Maciej Grabowski.

 

Czynnikiem, który może zaburzać skuteczność tego instrumentu, jest też rosnÄ…ca liczba mieszkaÅ„ kupowanych za gotówkÄ™ – tak jak obecnie dzieje siÄ™ w Polsce.

 

Wysokość wkÅ‚adu wÅ‚asnego jest zróżnicowana na poszczególnych rynkach. RozwiÄ…zania przyjÄ™te w różnych krajach sÄ… odmienne pod wzglÄ™dem elastycznoÅ›ci, możliwych wyjÄ…tków od tej reguÅ‚y czy podmiotów, których ona dotyczy. Niektóre kraje wprowadziÅ‚y różnicowanie wielkoÅ›ci LtV w zależnoÅ›ci od celu, na który udzielany jest kredyt mieszkaniowy (np. Irlandia, Finlandia, Cypr). Eksperci wskazujÄ…, że kredytobiorcy, którzy kupujÄ… nieruchomość w celach inwestycyjnych, majÄ… wiÄ™kszy apetyt na ryzyko.

 

– Kredyty zaciÄ…gane na zakup pierwszego mieszkania sÄ… lepiej spÅ‚acane niż kredyty w celach inwestycyjnych. To mocny argument za tym, żeby wysokość wkÅ‚adu wÅ‚asnego byÅ‚a niższa dla takich kredytobiorców – mówi Maciej Grabowski.

 

Dlatego wysokość wskaźnika LtV należaÅ‚oby zróżnicować w zależnoÅ›ci od tego, na jaki cel zaciÄ…gany jest kredyt mieszkaniowy. Niższe ryzyko kredytobiorców finansujÄ…cych kredytem zakup pierwszego M powinno być uwzglÄ™dnione w wyższym LtV. Ze wzglÄ™dów ostrożnoÅ›ciowych takÄ… preferencjÄ™ można też powiÄ…zać z limitem wysokoÅ›ci udzielanego kredytu (np. maksymalnie do 350 tys. zÅ‚). Takie rozwiÄ…zanie otworzyÅ‚oby rynek mieszkaniowy dla gospodarstw o niskim ryzyku kredytowym, nie stwarzajÄ…c przy tym zagrożenia dla systemu finansowego.

 

Jak zauważajÄ… analitycy HRE Think Tanku, w przypadku Polski trzeba też brać po uwagÄ™ ryzyko wzrostu stóp procentowych (które sÄ… w tej chwili na historycznie niskim poziomie) jako czynnika, który destabilizuje rynek nieruchomoÅ›ci i rynek kredytowy.

 

– BiorÄ…c pod uwagÄ™ perspektywÄ™ rocznÄ… czy dwuletniÄ…, podwyżki wydajÄ… siÄ™ raczej przesÄ…dzone. Jeżeli kredyt byÅ‚by zaciÄ…gany na staÅ‚Ä… stopÄ™, można sobie wyobrazić, że wtedy ten wkÅ‚ad wÅ‚asny również byÅ‚by mniejszy â€“ zauważa Maciej Grabowski.

 

Prezes fundacji Centrum MyÅ›li Strategicznej zauważa, że w tej chwili po stronie kredytów mieszkaniowych nie widać żadnych sygnałów Å›wiadczÄ…cych, żeby byÅ‚o to źródÅ‚o ewentualnych przyszÅ‚ych kÅ‚opotów na rynku finansowym. Jednak staÅ‚y monitoring rynku i stworzenie systemu wczesnego ostrzegania o nadchodzÄ…cych problemach czy narastaniu baÅ„ki cenowej to warunek oceny kondycji rynku nieruchomoÅ›ci.

 

– Monitoring na rynku i wczesne ostrzeganie przed narastajÄ…cymi niekorzystnymi zjawiskami jest niezwykle potrzebnym narzÄ™dziem. BiorÄ…c pod uwagÄ™ cykliczność na rynku kredytów mieszkaniowych i nieruchomoÅ›ci w ogóle, można sobie wyobrazić, że narzÄ™dzie makroostrożnoÅ›ciowe, jakim jest wkÅ‚ad wÅ‚asny, może być powiÄ…zane z tymi cyklami. Jeżeli wskaźnik wyprzedzajÄ…cy wskazuje, że rynek idzie ku doÅ‚owi i zmierzamy w kierunku przegrzania, wtedy automatycznie ten wskaźnik może być zaostrzany – mówi Maciej Grabowski.

 

Jak wskazujÄ… eksperci, wysokość wskaźnika LtV powinna być elastycznie powiÄ…zana z cenami na rynki nieruchomoÅ›ci. Przy bardzo dobrej koniunkturze i gwaÅ‚townym wzroÅ›cie cen automatyczne zaostrzenie wymogów dotyczÄ…cych wkÅ‚adu wÅ‚asnego może ograniczać presjÄ™ cenowÄ…. Z drugiej strony jeżeli rynek wejdzie w fazÄ™ spowolnienia, obniżenie tych wymogów może skutkować ożywieniem na rynku mieszkaniowym. 

 

HRE Think Tank jest wspólnym przedsiÄ™wziÄ™ciem fundacji Centrum MyÅ›li Strategicznych, Heritage Real Estate i Murapolu.

 

 

 

Źródło: Newseria